1주택자 2주택자 양도소득세 차이와 절세법 알아보자

 

양도세 부담을 줄이기 위한  양도세는 투자 수익을 결정짓는 중요한 요소입니다.

특히 1 주택자와 다주택자의 양도세 부과 기준이 다르기 때문에

절세법을 아는 것이 중요합니다.

 

이번 글에서는 1주택자와 2주택자의 양도소득세 차이와 절세 방법을 알아보겠습니다

 

 

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목차

 

1) 양도소득세 알아보자

2) 양도세 기본 계산 공식

3) 1주택자 양도소득세

4) 2주택자양도소득세

5) 주택 수 별 맞춤 절세 전략

 

 

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1) 양도소득세 알아보자

 

양도세는 부동산을 사고팔 때 발생한

차익(이익)에 대해 부과하는 세금입니다.

 

✔ 양도소득세가 부과되는 경우

• 부동산(주택, 토지, 상가 등)을 매도하여 이익이 발생했을 때
• 부동산을 증여받지 않고, 직접 매각한 경우

✔ 양도소득세가 부과되지 않는 경우

• 1가구 1주택(9억 원 이하)으로 일정 요건을 충족하면 비과세
• 부모가 자녀에게 부동산을 증여할 경우 (이 경우 증여세 적용)

즉, 집을 샀다가 더 비싼 가격에 팔아서 이익을 보면 세금이 부과되는 것이 양도소득세입니다.

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2) 양도세 기본 계산 공식

 

📌 양도소득 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비 + 장기보유특별공제)
📌 양도세 = 양도소득 × 세율 - 누진공제

 

▶ 예시

• 5년 전에 5억 원에 매입한 아파트를 8억 원에 매도
• 취득세, 중개수수료, 기타 필요경비: 5,000만 원
• 보유기간 5년으로 장기보유특별공제 20% 적용

✔ 양도차익 = 8억 - (5억 + 5,000만 원) = 2억 5,000만 원
✔ 과세표준 = 2억 5,000만 원 × (100% - 20%) = 2억 원
✔ 양도세율 (기본세율) 적용 → 2억 원에 대한 세율 38%

 

📢 결론:
2억 × 38% - 누진공제 4,200만 원 = 6,400만 원의 양도소득세 발생

 

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3) 1주택자 양도소득세

 

1주택자의 경우, 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

▶ 양도세 비과세 요건

• 보유기간 2년 이상 (조정대상지역은 2년 이상 거주 필요)
• 9억 원 이하 주택에 대해 비과세 (9억 원 초과분은 과세)
• 일시적 2주택자도 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 1주택자로 간주

▶ 절세 전략
✅ 9억 원 이하 주택을 매도해 비과세 혜택 받기
✅ 1주택을 유지하며 장기보유특별공제 활용 (최대 80%)
✅ 일시적 2주택자 규정을 활용해 새로운 주택 취득 후 3년(조정대상지역 2년) 내 기존 주택 처분

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4) 2주택자의 양도소득세

 

2주택 이상 보유자는 양도세 중과 대상이 되며, 기본세율(6-45%)에 추가세율(20-30%)이 적용됩니다.

 

▶ 2주택자 양도세 기본 구조

• 조정대상지역 내 2주택자: 양도세 중과 (20% 추가)
• 조정대상지역 내 3주택 이상 보유: 양도세 중과 (30% 추가)
• 비조정지역 2주택자: 기본세율 적용 (6~45%)

▶ 절세 전략

✅ 조정대상지역 내 주택 정리: 조정지역 내 주택을 먼저 정리하면 중과세율 회피 가능
✅ 임대사업자 등록: 일정 조건을 만족하면 양도세 중과 배제 가능
✅ 증여 활용: 배우자 또는 자녀에게 주택을 증여하여 보유 주택 수 조정
✅ 장기보유특별공제 적용: 거주 요건 충족 시 공제율 증가

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5) 주택 수 별 맞춤 절세 전략

 

주택 보유 수양도세 기준절세 전략

1주택자	9억 원 이하 비과세	장기보유특별공제 활용, 비과세 요건 충족
2주택자	조정지역 내 중과 (20%)	임대사업자 등록, 비조정지역 우선 매도
3주택 이상	조정지역 내 중과 (30%)	증여·임대사업자 등록, 비조정지역 정리

 

📢 절세 전략을 실행하기 전, 반드시 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산을 진행하는 것이 중요합니다.