안녕하세요.
부동산 이야기 박지수 팀장입니다.
저는 상가와 공장, 토지를 전문으로 중개하고 있는데
오늘도 상가임대차보호법에 대한 문의가 들어와
많은 분들께 도움을 드리고자 포스팅을 작성해보도록하겠습니다.
상가를 임대하실 때
많은 분들이 보증금과 월 차임,
권리금, 상가의 위치 등 고려할 부분이 많지만
오랫동안 안정적인 영업을 위해서는
꼭 한 가지 알아두셔야 할 법이 있습니다.
이는 상가임대차보호법인데요.
상가에서 영업을 하고자 하시는 분들은
통상적으로 해당 공간을 임차해 사용하게 됩니다.
법에서 정한 요건을 충족시에는 상가임대차보호법 대상이 됩니다.
이는 경제적 약자라고 할 수 있는 임차인을 보호하고
조금 더 유리한 환경에서 영업할 수 있기 때문에
꼭 알고 사업을 시작하시면 좋겠죠.
가장 먼저 적용 받기 위해 중요한 요소는
"사업자 등록이 가능한 상가 건물일 것",
그리고 "영업을 영위하고 있을 것" 입니다.
무허가 건물일지라도 사업자등록이 가능하고
영업을 하고 계시다면 이 법이 적용 가능합니다.
공장과 창고 등도 단순 적재와 보관만 하는 것이 아니라
영업장으로 이용을 하고 있다면
보호 받을 수 있습니다.
그리고 지역별로 일정 금액의 환산보증금 이내로
계약을 한다면 상가임대차보호법 대상에 해당이 됩니다.
환산보증금 계산 방법
보증금+(월차임*100)=환산 보증금
예시로 서울특별시에 소재 상가 건물의
보증금 5000만원, 월 차임 50만원이라면
환산보증금은
5000만원+(50만원*100)=1억원 이 됩니다.
이렇게 했을 때 지역 별로 적용 범위를 확인하여
환산보증금 이내라면 적용이 가능합니다.
환산보증금 지역별 최대 범위
서울은 9억, 수도권의 과밀억제권역과
부산광역시는 6.9억원 이하
광역시, 세종시,파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시는
5.4억원 이하, 기타 지역은 3.7억 원 이하인 경우에
적용이 가능합니다.
상임법의 대상자라면 어떤 혜택이 있을까요?
사업자등록을 마치고 점유시에는 다음날 0시부터
대항력이 발생하고, 확정일자를 받게 된다면
우선변제권이 발생합니다.
이는 건물주가 변경되어도 유지되는 권리입니다.
주거용과 같이 소유자가 채무상환이 불가한 상태로 경매에 넘어간다면
순서에 따라 배당을 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
(최우선 변제를 받기를 희망한다면 순수 보증금은 일정 기준 이하에 충족되어야 합니다.)
*소액임차인의 최우선변제권 인정
서울특별시 : 6500만 원 이하
과밀억제권역 : 5500만 원 이하
광역시,안산시, 용인시,김포시,광주시 : 3800만 원 이하
그 외 : 3000만 원 이하
또한 상가임대차보호법에 따라
지역별 환산보증금 이내에 드는 임차인이라면
1년을 초과하지 않는 범위 내에서 5%까지만 증액이 가능합니다.
원칙 상 임대료 인상은 임차인의 동의가 필요하며
임차인의 동의가 없다면 임대인이 인상이 필요한 이유를
스스로 증명해야합니다.